[email protected]

"Книга Недвижимости"

том 3, май 2006

Этот вопрос стал одним из самых актуальных на рынке загородной недвижимости. И каждый находит на него свой ответ – одни приобретают построенное другими, другие – создают что-то свое. Оба варианта, безусловно, востребованы и имеют право на существование. Но что лучше?

Свое видение ситуации и рынка в целом предлагает Борис Вадимович Седачев, Генеральный директор компании SANTA Real Estate, 10 лет работающей на рынке индивидуального строительства домов и коттеджей «под ключ».

Рынок загородной недвижимости предлагает клиенту 2 возможности – купить дом или его построить. Последние годы люди активно покупали готовые или строящиеся дома в коттеджных поселках, девелоперы которых предлагали выбор 5-10 имеющихся проектов. Сегодня многие предпочитают самостоятельное строительство – дом по своим эскизам, со своим архитектором и собственной бригадой строителей. Почему?

Исторически сложилось так, что в советские времена серьезного индивидуального строительства практически не существовало. Люди либо возводили однотипные дома из красного кирпича, либо строили что-то более оригинальное в дачном варианте. Тенденция строить дома основательно, с целью постоянного проживания за городом наметилась около 10 лет назад – середине 90-х гг.. Тогда на рынок вышли застройщики с предложением домов в коттеджных поселках. Аккуратные, выполненные в едином стиле и похожие друг на друга особняки с единой огороженной и охраняемой территорией, кое-где даже с внутренней инфраструктурой произвели фурор и стали пользоваться бешеной популярностью.

- То есть вы хотите сказать, что раньше рынка индивидуального строительства не было как такого? С чем это связано?

Почему же, строительство велось и тогда, но уровень работ был гораздо ниже требуемого. Причин этому несколько. Во-первых, образованность и квалификация задействованных специалистов. То, что было 15 и даже 10 лет назад и то, что существует сейчас, - совершенно разные вещи. У нас в стране просто-напросто не готовили специалистов должного класса – архитекторов, дизайнеров, декораторов, строителей, наконец.

Во-вторых, не существовало разработанной технической документации, необходимой для частного строительства (в частности, дизайн-проектов), не было опыта постройки частных особняков и практически не было возможности его получить – западные образцы оказывались малодоступными для изучения.

В-третьих, не было такого широкого ассортимента высококачественных строительных материалов, позволяющих воплотить в нашем климате если не все, то многое из задуманного. И главное, не существовало практики обращения за услугами профессиональных архитекторов и дизайнеров, достаточно было поставить 4 стены высотой в 2 этажа на 10 сотках!

Сейчас же все, чего не было, имеется – можно смело строить.

- С чего следует начинать?

Начинать – с понимания, что хочешь получить в результате строительства – хороший инвестиционный проект, который принесет максимальную прибыль, или дом, построенный для жизни, для семьи, обладающий неповторимой аурой и непохожий на все существующие.

Если интересен первый вариант – дом как хорошее финансовое вложение, - в этом случае приоритетна экономическая целесообразность всех работ – в выборе месторасположения, при общении с архитектором и составлении дизайн-проекта, при просчете используемых строительных и отделочных материалов. Это то, на чем следует сосредоточить свое внимание.

Если же дом понимается не как коммерческий проект, а как родовое гнездо, приоритеты другие. Человека, как правило, уже не так беспокоит экономическое обоснование каждого вложенного рубля. Он понимает, что строит он не на год или два, а на всю жизнь, а может быть, даже для своих детей и внуков. И относится к процессу более серьезно, скрупулезно и вдумчиво решая все задачи, которые встают перед ним в процессе строительства.

По статистике, первых и вторых заказчиков на рынке примерно равное количество. Но на самом деле, цель, которую человек преследует, никак не влияет на его следующий шаг.

- И каким он должен быть?

Второй шаг – это обращение к специалистам. Здесь можно, как раньше, вначале найти риэлтеров и подобрать землю, затем поискать архитектора (может, друзья кого посоветуют…) и с ним придумать проект, потом обратиться к знакомому декоратору и доделать с ним все, что придумал архитектор и под конец нанять строительную бригаду и вручить ей имеющиеся чертежи... Для человека, который так поступает, строительство становится бесконечным страшным сном, т.к. необходимость координировать и финансировать практически одновременную работу нескольких команд практически невозможно. В этом случае вероятнее всего, что совместные идеи клиента и архитектора на практике окажутся недореализованными или нереализованными вовсе.

- Но строить – это очень сложно…

Опять же, есть варианты. Человек, который хочет построить дом, может пойти разными путями. Путь первый - наиболее экономный и упрощенный. Человек пролистывает какое-то количество журналов с типовыми и полутиповыми проектами домов, дач, коттеджей… Среди них он ищет проект дома, максимально приближенный к тому, что он представляет. И найдя что-то похожее среди сотен проектов, он заказывает его. Получив проект, заказчик обращается в строительную организацию, которой он и предоставляет все необходимые для строительства документы, подбирает с ними строительные материалы и контролирует ход работ. Такой путь характерен для тех, кто инвестирует в загородную недвижимость - строит дом с целью его последующей перепродажи. Им неинтересно оплачивать услуги высокопрофессиональных дизайнеров и архитекторов: в итоге это может и не окупиться (или окупиться не в том объеме, в каком хотелось бы).

И вспомним человеческий фактор – любые работы, которые требует сколько-нибудь длительного времени и минимально значимого финансирования строятся на доверительных отношениях исполнителя и клиента. И более всего это касается любых вопросов, связанных с недвижимостью. И если клиенту нравится, как с ним работают, лучше идти с тем же людьми от начала до конца, чем выстраивать новые отношения с разными людьми.

Я бы сказал, что работа с одним подрядчиком в целом, это наиболее привлекательный вариант по многим параметрам. Например, когда архитектор работает в содружестве с подрядной организацией, он на опыте знает, как именно эта организация работает, и смогут ли в дальнейшем воплотиться его идеи, предложенные заказчику. А строители в свою очередь уверены, что проект данного архитектора будет соответствовать не только пожеланиям клиента, но и необходимым техническим требованиям. А значит все работы будут проведены в соответствии с нормами и качество строительства можно гарантировать.

- Как происходит общение заказчика, решившего обратиться в компанию, предлагающую комплекс работ по строительству загородного дома? С чего все начинается? К чему надо быть готовым клиенту?

- К договору прилагается и проект?

Далее заказчик, подчеркиваю, – работающий с компанией, оказывающей весь комплекс работ и услуг по строительству дома, - имеет возможность заключить договор на проектирование внутренней отделки всех помещений. Это принципиально важно, т.к. позволит клиенту получить более целостное представление о грядущих расходах: общая смета на проект будет составлена значительно быстрее. К тому же будет понятно, насколько возможно совместить дизайнерские изыски с архитектурными. В этом случае конструкторские работы и работы по декорированию помещений будут проводиться параллельно.

- Что включает в себя проектирование внутренней отделки?

- И часто клиент на начальном этапе работ готов обсуждать дизайн будущей спальни или планировать расположение розеток?

К сожалению, нет, таких совсем немного. Если взять в процентном соотношении, то, полагаю, не наберется и 10% от общего числа клиентов, кто настолько дальновиден. Большинство предпочитает решать проблемы по мере их поступления.

- Сколько длится процесс строительства одного объекта, при условии, что земля уже приобретена? На какой срок вы ориентируете своих клиентов?

Не стоит забывать, что строительство – работы длительные и зависящие как от внешних факторов (например, время года), так и от скорости изменения пожеланий заказчика (что тоже случается нередко). Как правило, на дом средней площадью около 500 кв. м требуется порядка 1 года или несколько больше – до полутора лет. Если нет никаких форс-мажоров и с финансированием дела обстоят хорошо.

Это целый комплекс составляющих. Во-первых, месторасположение. Начнем с того, что, человек, живущий за городом, мечтает о том, чтобы доезжать до места работы (которая, как правило, все же в Москве) на машине не более чем за час. Вот и получается что по Новорижскому шоссе он может жить и подальше от города и в 30 км от МКАД, а вот по Ленинградскому – и дом в Химках не спасет от пробок. Поэтому, кстати, на Лениградке, пока там не решена транспортная проблема, строительство не актуально. Во-вторых, это хорошая экология, красивая природа, соответствующая тому, что человек хочет видеть – река, озеро, сосновый бор, березовая роща, бесконечные поля-луга или что-то еще. В-третьих, комфортность проживания. К этому относят безопасность (для полного спокойствия дом должен все-таки стоять в охраняемом поселке), удобство подъезда (дороги вне поселка и в нем), отсутствие проблем с коммуникациями (все имеется и в достаточном количестве).И в-четвертых, развитая инфраструктура, позволяющая не выезжать в Москву, если на то нет необходимости.

Если же говорить о самом доме, оценивается дизайн-проект – он должен быть интересным и оригинальным; качество строительства и отделки – лучшее из возможного. Например, если речь идет о современной усадьбе, которая станет семейной реликвией, заказчики предъявляют к таким проектам очень жесткие специфические требования. Помимо всего вышеперечисленного, им необходим лесной участок минимум полгектара-гектар (чтобы из окон одного дома не были видны окна другого). А это уже дефицит…

- Не секрет, что современные клиенты стали более требовательными…

Очень востребовано. Но для людей неординарных и имеющих определенное финансовое положение (т.к. удовольствие это не из дешевых). Думаю, это где-то в пределах 10% от общего количества интересующихся загородной недвижимостью бизнес-класса и элитными объектами.

- Это не такой уж большой процент. Как Вам кажется, ситуация изменится? Следует ли ждать поворотного момента на рынке загородной недвижимости?

Полагаю, стоит. И в самом ближайшем будущем. Развитие рынка идет именно в этом направлении – мы уже ушли от типового жилья в городе, скоро перестанем интересоваться типовыми домами за его пределами. И тогда индивидуальное строительство будет единственно приемлемым вариантом.